Tìm hiểu về Kế toán Bất động sản đầu tư

0
2

Phần mềm quản lý đất đai bất động sản được đầu tư nhằm mục đích sinh lời lâu dài. Vậy, bất động sản đầu tư được xác định theo nguyên tắc nào? Việc tính nguyên giá, hạch toán, theo dõi và quản lý bất động sản đầu tư được thực hiện như thế nào? Bài viết này mang lại cái nhìn rõ ràng và thiết thực cho các bạn kế toán khi thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến bất động sản đầu tư tại doanh nghiệp.

 Kế toán bất động sản đầu tư trong doanh nghiệp
Kế toán bất động sản đầu tư trong doanh nghiệp

1 / Khái niệm, công thức tính bất động sản đầu tư

1.1 / Cách xác định tài sản là bất động sản đầu tư

Nguyên tắc xác định tài sản là bất động sản đầu tư trong doanh nghiệp theo Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 – Đầu tư Bất động sản (ban hành theo Quyết định số 234/2003 / QĐ-BTC ngày 30/12/2003 của Bộ trưởng Bộ Tài chính) và Điều 39, Thông tư 200/2014 / TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 22/12/2014.

Cách xác định tài sản là bất động sản trong doanh nghiệp:

  • Tài sản là bất động sản bao gồm: quyền sử dụng đất có thời hạn, quyền sở hữu nhà ở, cơ sở vật chất, khu thương mại, dịch vụ …
  • Hình thức đầu tư bất động sản bao gồm: Nhận chuyển nhượng, Cho thuê tài chính, Tự đầu tư xây dựng.
  • Bất động sản được ghi vào các loại sau: Tài sản cố định, Bất động sản đầu tư, Hàng tồn kho, Tài sản khác. 
  • Trong các loại Bất động sản nêu trên, Kế toán xác định bất động sản đầu tư căn cứ vào mục đích sử dụng, cụ thể như sau:
  • Bất động sản cho thuê dài hạn.
  • Bất động sản chờ tăng giá để bán kiếm lời lâu dài.
  • Nhà đất vừa cho thuê vừa chờ tăng giá sẽ bán.

Ví dụ: Công ty Địa ốc Đất nền đầu tư căn hộ khách sạn (Condotel) tại dự án ven biển Nha Trang. Sau khi mua, căn hộ sẽ được chủ đầu tư dự án cho thuê lại theo “hợp đồng thuê 10 năm” để kinh doanh khách sạn. Công ty bất động sản đất nền đầu tư tiền mua căn hộ và nhận tiền thuê dài hạn hàng tháng theo hợp đồng trong 10 năm. Như vậy, căn hộ sẽ được ghi nhận là bất động sản đầu tư của Công ty Địa ốc Đất Nền.

Bất động sản được phân loại là tài sản không phải là bất động sản đầu tư bao gồm: 

  • Tài sản cố định là bất động sản: Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở làm văn phòng, nhà xưởng, v.v. cho mục đích sản xuất kinh doanh thông thường. 
  • Hàng hóa, thành phẩm là bất động sản: căn hộ, khu thương mại, quyền sử dụng đất được chia nhỏ trong các dự án … do doanh nghiệp mua hoặc xây dựng để bán trong kỳ sản xuất kinh doanh bình thường. Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì các sản phẩm này cũng giống như các vật phẩm khác được tạo ra nhằm mục đích bán kiếm lời trong kỳ sản xuất kinh doanh.
  • Tài sản khác: Bất động sản không đáp ứng các điều kiện được ghi nhận là tài sản cố định hoặc Bất động sản đầu tư, không phải là hàng hóa, sẽ được ghi nhận là tài sản khác. Ví dụ, đối với đất thuê trả tiền một lần thì khoản tiền trả một lần được hạch toán vào tài khoản chi phí trả trước (242) để phân bổ trong kỳ kế toán.

Như vậy, khi doanh nghiệp đầu tư, mua sắm, xây dựng một tài sản là bất động sản thì kế toán phải hình dung được mục đích sử dụng của tài sản đó trong hiện tại và tương lai để ghi chép vào sổ. Chuẩn mực kế toán phù hợp với các quy định của Chuẩn mực kế toán Việt Nam (Chuẩn mực số 05 – Bất động sản đầu tư, Chuẩn mực số 03 – Tài sản cố định, Chuẩn mực số 02 – Hàng tồn kho).

1.2 / Cách xác định nguyên giá và giá trị còn lại của bất động sản đầu tư

Cách xác định nguyên giá và hạch toán Tài khoản 217 “Bất động sản đầu tư” theo Điều 39 – Thông tư 200/2014 / TT-BTC.

  • Nguyên giá: Là tổng chi phí bằng tiền hoặc các khoản tương đương tiền mà doanh nghiệp phải bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản đã chào bán để có được bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng. hoàn thiện bất động sản đầu tư.
  • Giá trị còn lại: Nguyên giá của bất động sản đầu tư sau khi trừ (-) giá trị hao mòn lũy kế của bất động sản đầu tư đó.
  • Xác định nguyên giá bất động sản đầu tư trong các trường hợp sau

+ Trường hợp mua bất động sản đầu tư:

Nguyên giá bất động sản đầu tư = Giá mua + Chi phí mua (tư vấn, giao dịch) + Lệ phí trước bạ + Các chi phí liên quan khác.

+ Trường hợp mua bất động sản đầu tư thanh toán theo phương thức trả chậm:

Nguyên giá của bất động sản đầu tư được ghi nhận theo giá mua trả ngay tại thời điểm mua. Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả ngay được tính vào chi phí tài trợ trong thời hạn thanh toán, trừ khi khoản chênh lệch đó được tính vào nguyên giá của Bất động sản đầu tư theo yêu cầu của Chuẩn mực. Kế toán việt nam số 16 – Chi phí đi vay.

của bất động sản đầu tư thuê tài chính:

Nguyên giá của bất động sản đầu tư = Giá trị hợp lý của tài sản thuê (hoặc giá trị hiện tại của tiền thuê + Các chi phí liên quan đến thuê

. Bất động sản đầu tư đó tại thời điểm bắt đầu cho thuê thực hiện theo các quy định của Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 06 – Cho thuê Đoạn 13 của Chuẩn mực quy định:

Bên thuê ghi nhận hợp đồng thuê tài chính là một tài sản và một khoản nợ phải trả trên Bảng cân đối kế toán số tiền bằng giá trị hợp lý của tài sản. tập hợp

cao hơn giá trị hiện tại của các khoản thanh toán thuê tối thiểu cho hợp đồng thuê, giá trị hiện tại của các khoản thanh toán sẽ được ghi nhận.định được quy định trong hợp đồng cho thuê hoặc lãi suất ghi trong hợp đồng.

ngầm tỷ lệ phần còn lại trong hợp đồng thuê không xác định được, tỷ lệ đi vay cận biên của bên thuê được sử dụng để tính giá trị hiện tại của khoản thanh toán thuê tối thiểu.

Các chi phí trực tiếp ban đầu phát sinh liên quan đến thuê tài chính, chẳng hạn như đàm phán hợp đồng, được ghi nhận vào nguyên giá của tài sản thuê.

+ Trường hợp tự xây dựng:

Nguyên giá bất động sản đầu tư = Chi phí xây dựng + Cổ phần quản lý đầu tư xây dựng + Lãi vốn vay + Chi phí hoàn thiện công trình khác.

Nguyên giá của bất động sản đầu tư tự xây dựng là nguyên giá thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp của bất động sản đầu tư tại thời điểm hoàn thành công trình xây dựng.

+ Trường hợp ghi tăng giá trị bất động sản đầu tư ban đầu:

= Nguyên giá + Chi phí cải tạo, sửa chữa, đầu tư bổ sung bất động sản đầu tư + Chi phí hoàn thiện khác.

Các khoản chi phí được ghi nhận làm tăng nguyên giá của bất động sản đầu tư phải đáp ứng điều kiện làm tăng lợi ích kinh tế trong tương lai so với hiện trạng ban đầu của bất động sản. Nếu khoản chi này chỉ nhằm duy trì tình trạng ban đầu của tài sản thì kế toán phải ghi nhận là chi phí mà không ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư.

+ Trường hợp chuyển tài sản khác thành bất động sản đầu tư:

Nguyên giá bất động sản đầu tư = Nguyên giá tài sản cố định (hoặc Giá vốn, thành phẩm) + Chi phí cải tạo, sửa chữa (được ghi nhận vào nguyên giá bất động sản đầu tư).

2 / Sơ đồ hạch toán Bất động sản đầu tư

sơ đồ hạch toán TK 217 – Bất động sản đầu tư thuộc Điều 39, Thông tư 200/2014 / TT-BTC.

Sơ đồ hạch toán TK 217 – Bất động sản đầu tư

3 / Hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư tại doanh nghiệp 

3.1 / Trường hợp doanh nghiệp cho thuê bất động sản đầu tư tạo dòng tiền ổn định, lâu dài

Doanh thu cho thuê: Kế toán ghi nhận vào Doanh thu dịch vụ trong kỳ. 

Nợ TK 131,111,112 

Có TK 511 (dịch vụ – chi tiết tài sản)

TK 3331 (GTGT)

Chi phí cho thuê: Bao gồm chi phí khấu hao bất động sản đầu tư phân bổ trong kỳ + Chi phí quản lý hoạt động cho thuê + Chi phí khác có liên quan trực tiếp đến hoạt động cho thuê.

Nợ TK 632 (DV- chi tiết TS)

Có TK 2147 (khấu hao – chi tiết TS)

Có TK 334 (lương NV quản lý)

Có TK 331,112,111 (CF khác)

Tùy theo trình độ quản lý, chi tiết từng nghiệp vụ Kế toán ghi chi vào các TK 621,622,623,627 trước khi chuyển sang TK 632 khi Theo dõi chi phí cho thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất lâu dài hợp pháp

nên khi tính khấu hao hàng tháng cho bất động sản đầu tư, kế toán cần lưu ý: Giá trị bất động sản đầu tư là quyền sử dụng đất lâu dài không được phân bổ theo

tháng, quý căn cứ, kế toán cần tính lợi nhuận thu được từ việc cho thuê bất động sản đầu tư đối với từng loại bất động sản theo mẫu sau:

Đơn vị:
BÁO CÁO QUẢN LÝ TỔNG HỢP CHO THUÊ MẶT TIỀN ĐẾN THÁNG

7/2021

Số . Danh sách mặt bằng cho thuê Doanh thu Giá vốn hàng bán Giá vốn hàng bán, quản lý phân phối Lợi nhuận trước thuế
    TK 511 TK 632 TK 641, TK 642  
1 Căn số 02450 Tòa A (105M2) 25.000.000  18.000.000  1.500.000  5.500.000 
2 Biệt thự số B65 Khu N01 (300M2) 105.000.000  60.000.000  5.000.000  40.000.000 
3 Khu 106 Sàn thương mại NHT (206 M2) 60.000.000  40.000.000  3.000.000  17.000.000 
TỔNG CỘNG 118.000.000  190.000.000  9.500.000  62.500.000 

(Giá trên Ví dụ được lấy từ dữ liệu thực tế của một công ty chuyên kinh doanh bất động sản, nhưng đã được làm tròn và lược bớt các dữ liệu ít liên quan để dễ đọc.)

3.2 / Trường hợp doanh nghiệp nắm giữ bất động sản nào thì chuyển nhượng khi giá tăng

. Doanh thu Bất động sản đầu tư: 

+ Giá trị quyền sử dụng đất không chịu thuế GTGT (Theo Khoản 10 Điều 7 Thông tư số 219/2013 / TT-BTC quy định cố định):

Nợ TK 131.111.112 (Giá trị quyền sử dụng đất) .

Có TK 511 (Giá trị quyền sử dụng đất).

+ Giá trị xây dựng, sở hữu nhà và mặt bằng chịu thuế GTGT:

Nợ TK 131,111,112 (Tổng giá trị xây dựng, sở hữu nhà).

Có TK 511 (Giá trị xây dựng, sở hữu nhà ở trước thuế).

Tài khoản 3331 (VAT).

Chi phí chuyển nhượng, Chi phí chuyển nhượng: 

+ Giá trị quyền sử dụng đất chưa khấu hao:

Nợ TK 632 (Giá trị quyền sử dụng đất).

Có TK 217 (Giá trị quyền sử dụng đất).

+ Giá trị nhà, mặt bằng đã hao mòn: 

TK:

2147 (Giá trị hao mòn, nếu có).

Nợ TK 632 (Giá trị còn lại của bất động sản đầu tư).  

Có TK 217 (Nguyên giá bất động sản đầu tư).

Lưu ý: Trường hợp doanh nghiệp đã xác định bán Tài sản là Bất động sản đầu tư, thời gian bán kéo dài thì kế toán ghi nhận chuyển tài sản từ Bất động sản đầu tư sang bất động sản. sản phẩm để bán.

3.3 / Chuyển bất động sản đầu tư thành tài sản khác 

Chuyển bất động sản đầu tư thành tài sản khác khi chuyển mục đích sử dụng. Các trường hợp chuyển đổi phổ biến bao gồm: 

  • Hết thời hạn thuê nhà, đất dài hạn làm trụ sở kinh doanh (Chuyển từ BĐSĐT sang TSCĐ);
  • Kết thúc việc cho thuê bất động sản cải tạo để bán đang trong thời kỳ sản xuất kinh doanh (Chuyển từ bất động sản đầu tư sang bất động sản hàng hóa, thành phẩm). 
  • Chuyển một phần diện tích sang mục đích khác mà phần nhà, đất còn lại không đủ điều kiện là bất động sản đầu tư thì chỉ được ghi nhận là tài sản khác (Chuyển từ bất động sản đầu tư sang bất động sản). sản phẩm khác).

3.4 / Bất động sản cho thuê dài hạn chờ tăng giá để bán

Trường hợp bất động sản cho thuê dài hạn chờ tăng giá để bán là trường hợp phổ biến nhất đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản đầu tư. Doanh nghiệp vừa nhận được lợi nhuận là dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê, khi bất động sản tăng giá đến một mức nào đó, doanh nghiệp có thể bán lại và thu lãi lớn sau nhiều năm đầu tư. 

Ví dụ minh họa về “Lợi nhuận kép” từ việc cho thuê và chờ tăng giá như sau:

“Công ty Địa ốc Đất nền mua căn biệt thự tại lô N03.21 trị giá 5,3 tỷ đồng (Giá trị Công ty Địa ốc). Quyền sử dụng đất lâu dài không chịu thuế: 2 tỷ đồng), Giá trị xây dựng biệt thự: 3 tỷ đồng, thuế GTGT 0,3 tỷ đồng).

Công ty xác định cho thuê trong thời hạn 5 năm với giá thuê hàng tháng là: 50 triệu đồng / tháng (giá chưa có thuế GTGT). Sau 5 năm, giá nhà ở khu vực đó tăng lên và công ty có thể bán căn biệt thự với giá 9,7 tỷ đồng. 

, số liệu đã được làm tròn và lược bỏ một số chỉ tiêu không cần thiết để dễ đọc.)

Trả lời:

a/ Ghi nhận nguyên giá Bất động sản đầu tư:

Căn biệt thự được ghi nhận là BĐSĐT và được hạch toán như sau:

  • Nợ TK 217 (Giá trị quyền sử dụng Đất căn hộ N03.21): 2 tỷ đồng.
  • Nợ TK 217 (Giá trị xây dựng biệt thự): 3 tỷ đồng.
  • Nợ TK 133 (thuế GTGT): 0,3 tỷ đồng.
  • TK 331, 112: 5,3 tỷ đồng.
  1. b) Ghi chép kế toán hàng tháng Doanh thu cho thuê và Chi phí cho thuê: 

+ Doanh thu cho thuê:

  • Nợ 131.112: 55 triệu đồng Có
  • TK 511 (Dịch vụ – N03.21): 50 triệu đồng.
  • TK 3331 (GTGT): 5 triệu đồng. 

+ Chi phí thuê:

Tính khấu hao bất động sản đầu tư: Giá trị quyền sử dụng đất 2 tỷ đồng vẫn giữ nguyên chưa trừ khấu hao, giá trị sở hữu nhà là 3 tỷ đồng, khấu hao trong 300 tháng (25 năm) là 10 triệu đồng / tháng . Kế toán ghi:

  • Nợ TK 632: 10 triệu đồng.
  • Tài khoản 2147: 10 triệu đồng.

+ Lợi nhuận trước thuế từ hoạt động cho thuê sau 5 năm được xác định như sau: 

Đơn vị:

CÔNG TY CỔ PHẦN BÁO CÁO CHI TIẾT CHO THUÊ BIỆT THỰ SỐ. 03.21

(QĐ số 02.2020 / HĐCT)

STT Nội dung 1 Tháng  1 1 năm  5 năm  
1 Doanh thu  50.000.000 600.000.000  3.000.000.000 
2 Chi phí  10.000.000  120.000.000  600.000.000 
3 Lợi nhuận 40.000.000  480.000.000  2.400.000.000 

c / Kết chuyển hoạt động được tính và hạch toán như sau:

+ Doanh thu kết chuyển:

  • Nợ 131: 9,7 tỷ đồng (tổng) giá trị căn biệt thự N03.21)
  • TK 511 (giá trị quyền sử dụng đất chưa có thuế GTGT): 2 tỷ đồng. 
  • Tài khoản 511 (Giá trị sở hữu biệt thự có thuế GTGT): 7 tỷ đồng.
  • Có TK 3331 (thuế GTGT tính theo giá trị căn biệt thự 7 tỷ): 0,7 tỷ đồng.

Lưu ý: Doanh thu không chịu thuế GTGT là quyền sử dụng đất khi bán được tính bằng giá trị quyền sử dụng đất ban đầu. Đây là giá trị khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân đầu tiên sở hữu đất. 

Giá trị này được xác định theo vị trí, diện tích và bảng đơn giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Ở ví dụ trên, mặc dù giá căn biệt thự tăng từ 5,3 tỷ đồng lên 9,7 tỷ đồng chủ yếu do giá đất tăng nhưng kế toán khi xuất hóa đơn đầu ra vẫn phải ghi giá trị quyền sử dụng đất. là 2 tỷ đồng bằng giá trị ban đầu, phần giá trị còn lại 7,7 tỷ đồng là phần chịu thuế GTGT.

+ Giá vốn chuyển nhượng:

Tính giá trị còn lại của biệt thự N03.21 sau 5 năm:

  • Giá trị quyền sử dụng đất không thay đổi, không khấu hao: 2 tỷ đồng
  • Giá trị xây dựng còn lại của biệt thự đã khấu hao:

Giá trị còn lại = 3 tỷ – 0,6 tỷ = 2,4 tỷ.

Tổng chi phí = giá trị quyền sử dụng đất + giá trị xây dựng còn lại = 4,4 tỷ.

Kế toán chi phí:

  • Nợ TK 632: 4,4 tỷ đồng.
  • Nợ TK 2147: 0,6 tỷ đồng.
  • Có TK 217 (Giá trị quyền sử dụng đất): 2 tỷ đồng.
  • Có TK 217 (Giá trị xây dựng biệt thự): 3 tỷ đồng.

d / Lợi nhuận bán bất động sản đầu tư = 9 tỷ – 4,4 tỷ = 4,6 tỷ.

Tổng “Lợi nhuận gộp” thu được sau 5 năm đầu tư bất động sản là: Lợi nhuận 

  • (5 năm) = Lợi nhuận cho thuê 2,4 tỷ + Lợi nhuận bán 4,6 tỷ = 7 tỷ đồng.

MISA AMIS hy vọng bài viết hữu ích cho công việc kế toán của bạn! 

4 / Phần mềm kế toán đầu tư bất động sản MISA AMIS

Phần mềm kế toán trực tuyến cung cấp giải pháp quản lý tài chính kế toán tổng thể vừa đơn giản, thông minh và an toàn. Phần mềm cho phép kế toán:

  • Làm việc mọi lúc mọi nơi thông qua mạng internet: giúp kế toán nói riêng và lãnh đạo doanh nghiệp nói chung có thể kịp thời đưa ra các quyết định về các vấn đề tài chính của doanh nghiệp.
  • Kết nối với ngân hàng điện tử: quy định hiện hành ngày càng phổ biến cho các doanh nghiệp khi giao dịch qua ngân hàng, đồng thời ngân hàng cũng đóng vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh, do đó phần mềm trực tuyến MISA AMIS cho phép kết nối ngân hàng điện tử mang lại lợi ích về thời gian, công sức và tiền cho doanh nghiệp và kế toán.
  • Kết nối với Cơ quan Thuế: Kê khai và nộp thuế điện tử đang là xu hướng hiện nay, phần mềm MISA AMIS trực tuyến với tiện ích mTax cho phép kế toán kê khai và nộp thuế ngay trên phần mềm.
  • Kết nối với hệ thống bán hàng và quản lý nhân sự: Phần mềm trực tuyến MISA AMIS nằm trong hệ sinh thái gồm nhiều phần mềm quản lý mang đến giải pháp tổng thể về quản trị doanh nghiệp.….

Với những tính năng thông minh như trên, phần mềm trực tuyến MISA AMIS sẽ giúp kế toán nói riêng và doanh nghiệp nói chung theo dõi bất động sản đầu tư một cách tổng thể, chi tiết và nhanh nhất.

 

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here